Le schéma est connu : vous gardez l'immeuble en privé, votre société vous paie un loyer, la société déduit ce loyer et vous le percevez comme revenu immobilier, souvent taxé plus légèrement qu'une rémunération. C'est légal, et c'est souvent pertinent. Mais la loi a prévu un garde-fou que beaucoup de dirigeants découvrent trop tard : au-delà d'un plafond, le loyer change de nature.
La règle en une phrase
Quand un dirigeant d'entreprise — administrateur, gérant ou fonction analogue — loue un immeuble bâti à la société dans laquelle il exerce son mandat, la partie du loyer qui dépasse 5/3 du revenu cadastral revalorisé est requalifiée en rémunération de dirigeant (article 32 du Code des impôts sur les revenus). Elle est alors taxée comme un revenu professionnel, au barème progressif, au lieu d'être un revenu immobilier.
Le calcul, pas à pas
Le plafond annuel se calcule ainsi : revenu cadastral non indexé × coefficient de revalorisation × 5/3. Le coefficient est fixé chaque année par l'administration et évolue avec l'indice santé ; il se situe entre 5 et 6 ces dernières années.
Exemple illustratif, avec des chiffres ronds : un cabinet dont le revenu cadastral non indexé est de 1 500 €, et un coefficient arrondi à 5,7. Le plafond vaut 1 500 × 5,7 × 5/3, soit environ 14 250 € par an. Si la société paie 18 000 € de loyer, environ 3 750 € sont requalifiés en rémunération. Le reste reste un revenu immobilier.
Deux précisions qui changent le résultat. Si vous ne possédez qu'une partie de l'immeuble, le calcul se fait sur votre quote-part. Et si seule une partie du bien est louée à la société — un cabinet au rez d'une maison d'habitation, par exemple — on ne retient que le revenu cadastral correspondant à cette partie.
Faut-il absolument rester sous le plafond ?
Pas forcément. La partie requalifiée reste un loyer déductible pour la société ; simplement, vous la payez au taux d'une rémunération. Dans certains dossiers, un loyer légèrement au-dessus du plafond reste cohérent avec la stratégie de rémunération globale. Ce qui coûte cher, ce n'est pas la requalification en soi : c'est de la subir sans l'avoir calculée.
Le bon réflexe est donc d'intégrer le loyer dans la réflexion sur votre rémunération de dirigeant, plutôt que de le fixer isolément.
Les pièges qu'on voit en dossier
Ils reviennent presque chaque année au moment de la clôture :
- L'indexation automatique du bail : un loyer fixé juste sous le plafond le dépasse quelques années plus tard, sans que personne ne s'en aperçoive.
- La confusion entre revenu cadastral indexé et non indexé : le calcul part du revenu cadastral non indexé, multiplié par le coefficient de l'année.
- Un bail oral ou jamais mis à jour : en cas de contrôle, l'absence de contrat écrit fragilise toute la construction.
- Un loyer sans lien avec la réalité : une surface louée surévaluée, ou un usage privé du bien que la société paie quand même.
Avant de signer — ou de renouveler — le bail
Nous refaisons le calcul avec vous chaque fois qu'un des paramètres bouge : nouveau bail, travaux qui modifient le revenu cadastral, changement de mandat, passage d'une personne physique à une société. C'est un exercice d'une heure qui évite des années de requalification.
Vous hésitez encore sur la structure elle-même ? Lisez notre analyse acheter en société ou en privé, puis parlons-en avec Philippe Lurquin.
Questions fréquentes
La règle des 5/3 s'applique-t-elle à un terrain non bâti ?
Non. La requalification vise la location d'immeubles bâtis par un dirigeant à la société dans laquelle il exerce un mandat.
Où trouver le coefficient de revalorisation de l'année ?
Il est publié chaque année par l'administration fiscale et repris par les organismes professionnels. Votre expert-comptable l'applique lors de la clôture ; vérifiez toujours le coefficient de l'exercice concerné.
Mon conjoint est copropriétaire mais n'est pas dirigeant : est-il concerné ?
La règle vise le dirigeant d'entreprise. La situation d'un copropriétaire qui n'exerce pas de mandat dans la société doit être analysée au cas par cas, notamment selon le régime matrimonial.
Sources officielles
Montants et taux évoluent chaque année : vérifiez toujours la version en vigueur, ou demandez-nous.
À propos de l'auteur
Philippe Lurquin
Fondateur de Partners Tax & Legal, Philippe Lurquin est expert-comptable et conseiller fiscal certifié ITAA, titulaire d'un DESS en Sciences Fiscales. Il conseille principalement les chefs d'entreprise sur l'optimisation de leur rémunération, la planification successorale et les restructurations fiscales complexes. Spécialiste des holdings, de la réserve de liquidation et du régime VVPRbis, il intervient sur des dossiers multi-entités à fort enjeu fiscal. Sa double approche, comptable et juridique, lui permet de proposer des solutions globales, légales et pérennes. Il publie dans l'ITAA-zine, la revue officielle de l'Institut des Experts-comptables et des Conseillers fiscaux — dont, dans le numéro de septembre 2026, une analyse de référence sur les droits et limites de l'administration lors d'un contrôle fiscal portant sur les fichiers informatiques.
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